Le circolari sono sempre scritte per complicarci un po’ la vita, quindi cari proprietari e proprietarie proviamo a riassumervi quello che c’è da sapere su quello che cambia per voi da quest’anno.
Nuova soglia di immobili
Dal 2026, per i proprietari di immobili sul mercato degli affitti brevi cambia la soglia tra attività non imprenditoriale e imprenditoriale. Fino al 2025 fino a 4 immobili in affitto breve / locazione turistica era considerato non imprenditoriale. Mentre da quest’anno la soglia degli immobili è stata ridotta da 4 a 2 alloggi.
Quindi se un proprietario affitta più di 2 immobili in affitto breve, l’attività viene considerata attività d’impresa. Attenzione, gli immobili devono tutti essere in affitto breve, non vengono conteggiati gli immobili di proprietà messi a reddito con altri tipi di affitto (i.e. affitto tradizionale 4+4).
Per i proprietari con almeno tre immobili pertanto sarà necessario operare con partita IVA.
Facciamo quindi un esempio pratico per la Lombardia:
Premessa necessaria - in Lombardia, i proprietari possono scegliere due modalità di apertura attività e conseguente fiscalità:
Casa Vacanza (CAV)
→ tassazione con regime ordinario (scaglione IRPEF)
Locazione Turistica
→ applicazione di cedolare secca
Aliquote cedolare secca valide nel 2026:
- 21% sul primo immobile
- 26% sul secondo immobile
Esempio pratico
Il proprietario privato Andrea Brambilla affitta due appartamenti nel 2026 tramite Airbnb e sceglie la cedolare secca.
Appartamento A incassa 10.000€ lordi, di cui pagherà 2.100€ (ovvero il 21%) di imposta
Appartamento B incassa 20.000€ lordi, di cui pagherà 5.200€ (ovvero il 26%) di imposta
In questo caso nulla per il nostro proprietario Andrea nulla cambia tra il 2025 e il 2026:
✔ I compensi non concorrono al reddito IRPEF ordinario
✔ Non serve partita IVA
✔ Nessuna IVA da applicare agli ospiti
Invece il proprietario privato Marco Rossi nel 2026 affitta tre immobili su piattaforme online come Airbnb e Booking.
👉 Avendo più di due immobili destinati agli affitti brevi, l’attività diventa attività d’impresa.
Cosa significa?
✔ è necessario aprire la partita IVA
✔ i redditi non possono più essere tassati con cedolare secca ❌
✔ si applica il regime fiscale dell’attività d’impresa
La normativa sugli affitti brevi sta diventando sempre più articolata e conoscere le regole è fondamentale per gestire gli immobili in modo corretto.
Se possiedi uno o più immobili e vuoi capire come gestirli nel rispetto della normativa, contattaci! Abbiamo +140 property manager e co-host in tutta Italia specialisti del loro territorio che possono aiutarti.
Scrivi commento