Negli ultimi anni gli affitti brevi sono diventati una delle forme più diffuse di ospitalità turistica in Italia. Sempre più proprietari scelgono di affittare i propri immobili per periodi brevi attraverso piattaforme come Airbnb, Booking.com o Vrbo, trasformando case e appartamenti in vere e proprie strutture ricettive.

Ma cosa si intende esattamente per affitti brevi e come avviene la loro gestione? Chi gestisce tutte le attività operative? Perché oggi sempre più proprietari scelgono di affidarsi a un property manager o a un’agenzia specializzata invece di gestire tutto in autonomia?

Se vi state facendo queste domande, siete nel posto giusto. In questa guida scopriamo come funzionano gli affitti brevi in Italia, qual è il ruolo del property manager e quali servizi può offrire una gestione professionale.

Cosa si intende per affitti brevi?

Gli affitti brevi sono locazioni di immobili ad uso abitativo per periodi di breve durata, per legge in Italia i soggiorni possono avere una durata massima di 29 notti quindi 30 giorni.

Questo modello di ospitalità è cresciuto enormemente in Italia attorno al 2013-2014 grazie alla diffusione delle piattaforme digitali, soprattutto di Airbnb inizialmente, che permettono ai proprietari o professionisti del settore di pubblicare e gestire annunci online in modo efficace, trovando facilmente i propri ospiti.

Un appartamento destinato agli affitti brevi può essere utilizzato da:

• turisti in viaggio

• lavoratori in trasferta

• studenti o professionisti in soggiorni temporanei

• famiglie in vacanza


Rispetto all’affitto tradizionale, gli affitti brevi permettono maggiore flessibilità al proprietario e potenzialmente una redditività più alta, ma richiedono anche una gestione molto più attenta e continua. Infatti, ogni soggiorno comporta attività operative come: gestione delle prenotazioni, comunicazione con gli ospiti, organizzazione del check-in e check-out, pulizia e preparazione dell’appartamento, assistenza durante il soggiorno, burocrazia come dichiarazione degli ospiti e tasse di soggiorno.

Ed è proprio qui che entra in gioco la figura del property manager.

Chi è il Property Manager o Co-Host e come aiuta i proprietari di seconde case 

Il property manager è il professionista che si occupa della gestione operativa e strategica degli immobili destinati agli affitti brevi. In molti casi viene chiamato anche co-host, soprattutto quando collabora direttamente con il proprietario nella gestione di annunci su piattaforme come Airbnb.

Il suo ruolo è quello di semplificare la vita al proprietario, occupandosi di tutte le attività necessarie per gestire l’immobile in modo professionale. Tra le principali attività di un property manager troviamo:

• creazione e gestione degli annunci online
sulle piattaforme
• gestione dei calendari e delle prenotazioni

• comunicazione con gli ospiti

• organizzazione del check-in e check-out

• gestione delle pulizie e biancheria
• coordinamento della manutenzione
ordinaria
• ottimizzazione dei prezzi e delle disponibilità

• burocrazia tra cui dichiarazioni ospiti e tasse di soggiorno
• assistenza durante il soggiorno degli ospiti


In pratica, il property manager trasforma un immobile in una struttura ricettiva gestita in modo professionale, migliorando sia l’esperienza degli ospiti sia la redditività della proprietà. In quanto professionista del settore il property manager o co-host non si deve per forza sostituire completamente al proprietario, ma anzi deve saper proporre la collaborazione adeguata a seconda delle esigenze del proprietario stesso.

Perché oggi la gestione professionale è sempre più importante

Quando il fenomeno degli affitti brevi è nato, molti proprietari gestivano tutto in autonomia. Oggi dove il settore è diventato molto più competitivo e complesso, non sempre l'approccio 'casalingo' basta come un tempo. 

Le aspettative e le esigenze degli ospiti sono cambiate. Si aspettano risposte immediate ai messaggi
e alle richieste, procedure di check-in semplici, appartamenti perfettamente puliti, assistenza durante il soggiorno, in generale standard di ospitalità sempre più elevati. Inoltre esistono anche normative locali e obblighi burocratici che devono essere rispettati.

Gestire tutto in autonomia può diventare molto impegnativo, soprattutto per chi magari non vive vicino all’immobile o ha poco tempo da dedicare alla gestione. Per questo motivo sempre più proprietari scelgono di affidarsi a agenzie specializzate nella gestione degli affitti brevi.

Conviene affidarsi a un professionista?

Affidarsi a un property manager o a un’agenzia di affitti brevi può essere la soluzione ideale in molte situazioni.

Ad esempio quando:

• non si ha tempo per gestire prenotazioni e ospiti

• si vive lontano dall’immobile

• si possiedono più proprietà

• si vuole migliorare la qualità del servizio offerto

• si desidera massimizzare i ricavi degli affitti brevi


Una gestione professionale, anche solo parziale, permette infatti di rendere l’esperienza più semplice per il proprietario e più piacevole per gli ospiti.