Rendimento affitti brevi: quanto si guadagna davvero?

Il rendimento degli affitti brevi è uno dei principali motivi per cui sempre più proprietari e investitori stanno scegliendo questo modello rispetto alla locazione tradizionale.

Ma quanto si guadagna davvero? E soprattutto, conviene sempre? 

La risposta non è unica: il rendimento può variare dal 5% fino a oltre il 15% annuo, in base a diversi fattori come la posizione, la gestione e la qualità dell’immobile.

In questa guida trovi:

• numeri reali con esempi concreti
• tutti i costi da considerare
• strategie per aumentare il profitto

Il rendimento misura quanto rende un investimento immobiliare rispetto al capitale investito. Si distinguono due valori principali:

• Rendimento lordo → basato sui ricavi totali
• Rendimento netto → tiene conto di tutti i costi

La formula base è:

(Ricavi annui – costi) / investimento totale × 100

👉 È il rendimento netto quello realmente utile per valutare la convenienza.

In media, gli affitti brevi in Italia generano:

• 5% – 8% → rendimento base (gestione non ottimizzata)
• 8% – 12% → gestione professionale
• 12% – 15%+ → immobili ottimizzati in zone ad alta domanda

Ovviamente non tutte le località rendono allo stesso modo. Bisogna distinguere ad esempio tra:

• Grandi città (Milano, Roma) → alta occupazione, prezzi medi elevati
• Località turistiche (mare, lago, montagna) → forte stagionalità ma picchi alti
• Città secondarie → meno concorrenza, ma domanda più limitata 

Vediamo un caso realistico:

📍 Località: Milano

🏠 Tipologia: bilocale

💰 Prezzo acquisto: €300.000

💸 Ricavi annui: €36.000

⚙️ Costi totali: €12.000

👉 Utile netto: €24.000

👉 Rendimento netto: 8%

Con una gestione più ottimizzata (si intende con l'uso di pricing dinamico e quindi occupazione più alta), lo stesso immobile può arrivare anche al 10–12%. Sicuramente non dal primo anno in un mercato competitivo come per esempio quello milanese, ma dal secondo o terzo a fronte di un buon lavoro di posizionamento sulle piattaforme e conseguente aumento di visibilità il rendimento non può che aumentare. 

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Il rendimento degli affitti brevi non dipende solo dall’immobile, ma anche da come viene gestito. Vediamo alcuni fattori che fanno la differenza tra un rendimento interessante per il proprietario o meno:

📍 Posizione

- Centro città o zone turistiche = maggiore domanda

- Vicinanza a trasporti e attrazioni = prezzi più alti

🏠 Tipo di immobile e standard

- Tagli piccoli come monolocali o bilocali → più occupazione

- Case grandi → prezzo medio a notte più alto e in mercato competitivi (es. Milano o Roma) i tagli grandi si differenziano dalla concorrenza

- Ristrutturazione: più un immobile è moderno e curato più attira prenotazioni

📊 Gestione

- Gestione autonoma → potenzialmente più margine ma più tempo a cui dedicarci

- Gestione professionale → meno stress, spesso performance più alte

⭐ Qualità dell’annuncio 

Gli annunci sono il biglietto da visita del vostro immobile e il primo passo per posizionarli sulle piattaforme - con l'obiettivo di apparire in prima pagina delle ricerche degli ospiti - è quello di crearli in modo ottimizzato secondo le richieste di ogni piattaforma. 

Uno degli errori più comuni è considerare solo i ricavi. L'incasso totale che deriva dagli affitti brevi sono ovviamente cifre lorde, a cui dobbiamo dedurre parecchie voci per arrivare al netto proprietario. È importante nella vostra strategia prezzi considerare tutte i costi dell'attività in modo tale che una volta sottratti tutti i costi, il vostro netto sia soddisfacente. 

Ecco i principali costi di un'attività di affitto breve o locazione turistica:

• 🧹 Pulizie e lavanderia
• 📲 Commissioni piattaforme come Airbnb e Booking.com (10–20%)
• 💡 Utenze (luce, gas, internet) che sono a carico del proprietario
• 🔧 Manutenzione
• 🏢 Gestione (se affidata a terzi)
• 🧾 Tasse

👉 In media i costi incidono tra il 30% e il 50% dei ricavi.

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Ecco le leve principali per massimizzare i guadagni:

• Pricing dinamico: è importante non lavorare con un prezzo fisso valido per tutte le date in calendario ma adattare i prezzi in base alla domanda (può aumentare i ricavi annuali fino al 30%).
• Foto professionali: se nel 2010 le foto fatte col cellulare erano accettate, ora è fondamentale affidarsi ad un professionista per lo shooting. Le foto professionali di alta qualità vengono riconosciute sia dall'ospite finale che dall'algoritmo delle piattaforme. Un annuncio migliore, partendo dalle foto, aumenta le conversioni.
• Automazione: per snellire il proprio lavoro e garantire un miglior servizio agli ospiti che ci scelgono, è importante essere 'reperibili' 7/7 e 24/h. Ovviamente non è sempre possibile esserlo, ecco perché è importante automatizzare la gestione dei calendari e pricing e pre-impostare dei messaggi automatici da inviare nei vari step del soggiorno (es. alla prenotazione, dopo il check-in, prima del check out ect) anche quando magari per noi è notte.
• Recensioni: sono la spina nel fianco degli affitti brevi, perché fondamentali per essere scelti. Su Airbnb per essere Super Host bisogna avere una media del 4.5 / 5 stelle, mentre su Booking bisogna registrare almeno un 8 su 10 come media della struttura. 
• Servizi professionali e flessibili: per ricevere buone recensioni che consigliano la vostra struttura a futuri ospiti, è importante che l'appartamento sia perfettamente pulito, l'accoglienza al check-in sia puntuale, le risposte alle domande siano celeri. Insomma, i servizi offerti agli ospiti devono essere professionali e accomodare il più possibile le loro esigenze. Ad esempio accordare un check-in anticipato o un check-out tardivo possono fare la differenza. 

Il tuo immobile sta rendendo davvero al massimo?

Molti proprietari guadagnano meno di quanto potrebbero, semplicemente perché non ottimizzano pricing, visibilità e gestione.

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